Zasiedzenie

Najczęstsze pytania związane z zasiedzeniem nieruchomości:

Jakie trzeba spełnić warunki aby zasiedzieć nieruchomość?

Do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne jest spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie:

1. samoistnego posiadania nieruchomości;
2. upływu określonego w ustawie czasu, przez który samoistnie posiadamy nieruchomość.

Co to jest posiadanie samoistne?

Posiadanie samoistne to inaczej władanie rzeczą tak jak właściciel. Innymi słowy posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą samodzielnie, we własnym imieniu, we własnym interesie i jest uważany przez swoje otoczenie za właściciela. Zewnętrznymi przejawami samoistności posiadania mogą być np. ogrodzenie i zabudowanie działki gruntu lub opłacanie podatku od nieruchomości.

Na czym polega domniemanie samoistności posiadania?

Zgodnie z art. 339 kodeksu cywilnego domniemywa się samoistność posiadania. Oznacza to, że wnioskodawca musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość przez określony okres czasu - właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien natomiast wykazać przed sądem, że posiadanie nie było samoistne, albo że nastąpiło przerwanie biegu zasiedzenia - jeżeli tego nie udowodni sąd powinien orzec zasiedzenie.

Ile czasu trzeba posiadać nieruchomość aby sąd stwierdził zasiedzenie?

Okres czasu potrzebny dla stwierdzenia zasiedzenia uzależniony jest od tego czy posiadacz nieruchomości, wnoszący o stwierdzenie zasiedzenia pozostawał w dobrej, czy w złej wierze. Dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze potrzeba lat trzydziestu, jeżeli posiadacz pozostawał w dobrej wierze wystarczy upływ lat 20.

Czy mogę sobie doliczyć czas posiadania przez mojego poprzednika?

Tak - zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Uwaga!

Jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Na czym polega dobra wiara?

Dobra wiara posiadacza istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że jest właścicielem rzeczy, a jego przekonanie jest usprawiedliwione obiektywnymi okolicznościami.

Przykład: posiadacz nabywa nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem, chociaż w świetle okoliczności wszystko wskazywało na to, że sprzedający nim był Dobrą wiarę wyłącza zarówno świadomość posiadacza, że nie jest właścicielem, jak również nieusprawiedliwiony brak świadomości, że nim nie jest, chociaż dokładając należytej staranności powinien o tym wiedzieć.

Przykład: posiadacz nabył nieruchomość od osoby, który nie była właścicielem, jednak gdyby kupujący dołożył należytej staranności mógłby się o tym dowiedzieć. Należy podkreślić, że dobra wiara lub jej brak sama z siebie nie stanowi przesłanki zasiedzenia - wpływa ona jedynie na okres posiadania samoistnego konieczny dla nabycia własności. Dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze potrzeba lat trzydziestu, jeżeli natomiast posiadacz pozostawał w dobrej wierze uzyska własność, po upływie lat 20.

Uwaga! Brak dobrej wiary nie oznacza utraty możliwości zasiedzenia nieruchomości, a jedynie wydłuża potrzebny do uzyskania zasiedzenia okres czasu do lat 30.

Co to jest domniemanie dobrej wiary?

Zgodnie z art. 7 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary domniemywa się istnienie dobrej wiary. Oznacza to, że w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia wnioskodawca ma pozycję uprzywilejowaną - musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość przez określony okres czasu - natomiast właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien wykazać przed sądem, że osoba domagająca się stwierdzenia nabycia własności w drodze zasiedzenia była w złej wierze.

Czy od nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia zapłacę podatek?

Tak - podatek od zasiedzenia wyliczany jest według stałej skali i stanowi 7% wartości nabytej w drodze zasiedzenia nieruchomości.

Czy nieruchomości nabyte drogą zasiedzenia wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków?

Wszystko zależy od tego z jaką datą sąd stwierdził nabycie własności danej rzeczy przez zasiedzenie. Jeżeli w dacie tej osoba na rzecz której stwierdzono zasiedzenie pozostawała w związku małżeńskim (a w małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej), to nabyta rzecz będzie należała do majątku wspólnego małżonków. Bez znaczenia pozostaje przy tym, czy w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia sąd wymienił obydwoje małżonków, czy tylko jednego z nich.